Mua nhà hay Thuê nhà
Bài toán
Phương án 1: Vay và Mua nhà
- Phần vốn: % tăng giá nhà - % lợi suất đầu tư (vì tôi không đi đầu tư)
- Phần vay: % tăng giá nhà - % lãi vay để trả
Tạm thời chúng ta bỏ qua phần Lợi suất đầu tư.
Giá trị kinh tế của việc đi vay và mua:
GIÁ TRỊ CĂN NHÀ * (% tăng GIÁ NHÀ - % LÃI VAY)
Mọi người thường bỏ qua phần Lợi suất đầu tư - Chi phí cơ hội nếu đem 30% kia đi đầu tư.
Phương án 2: Đầu tư và Đi Thuê
% Chi phí thuê là % giá trị của ngôi nhà khi mình đi thuê. Ví dụ ngôi nhà 2 tỷ, phí thuê 10 triệu/ tháng ⇒ Chi phí thuê là 0,5%/ tháng ⇒ ~ 6%/ năm
Giá trị kinh tế của việc đầu tư rồi đi thuê nhà:
GIÁ TRỊ CĂN NHÀ * (30% * %LSĐT - % CHI PHÍ THUÊ)
Bài toán: Hiện tại có 1 tỷ, cân nhắc mua ngôi nhà 3,3 tỷ.
- Phương án 1:
- Đem 1 tỷ đó (30%) đi đầu tư, sau đó lấy tiền lãi đầu tư đi thuê nhà.
- Phương án 2:
- Đem 1 tỷ đi mua nhà, vay thêm 70% còn lại.
Giả định:
- Lợi suất đầu tư là 10%/năm
- Lãi vay mua nhà là 10%/năm
- Chi phí thuê nhà là 6%/năm
⇒ Giá trị khi vay và mua nhà = NHÀ * (% TĂNG GIÁ NHÀ - 10%) ⇒ Giá trị khi đầu tư và thuê nhà = NHÀ * (30% NHÀ * 10% - NHÀ * 6%) = -3% * NHÀ
⇒ % TĂNG GIÁ NHÀ = 7%
Tức là:
- Nếu đánh giá mức tăng của giá nhà > 7% thì nên mua nhà
- Nếu mức tăng giá của giá nhà < 7% thì nên đi thuê
Notes
- Chúng ta đang giả định Lợi suất đầu tư bằng lợi suất ngân hàng cho vay. Thực tế: Nếu chúng ta đầu tư càng giỏi, thì nên đi đầu tư và thuê nhà, trừ khi kỳ vọng mức tăng của bđs phải tăng mạnh hơn nhiều. Và ngược lại.
- Giả định giá cho thuê đang ở mức 6%/ năm là mức trung bình trên thị trường. Thực tế có thể khác.